Порядок выбора и оформления недвижимости

Испанское законодательство позволяет гражданам иностранных государств приобретать недвижимость в Испании на тех же основаниях, что и испанцам. Для этого иностранцам нужен лишь действующий заграничный паспорт и достаточные финансовые средства. Никакие другие документы или разрешения не требуются.

Несколько важных общих правил

Очень важно иметь ввиду, что одним из распространенных заблуждений являются попытки выбрать свой будущий дом в Испании по фотографиям в Интернете. Просто хороший дом легко найти в любом регионе, но это не решает задачу. Главное в другом - найти то единственное место на побережье, которое Вам действительно по душе. Нужно помнить знаменитую фразу о самом главном при выборе недвижимости: "Место, место и ещё раз место". Поэтому очень важно лично посетить различные районы и составить о них своё собственное мнение. В противном случае возможно глубокое разочарование в будущем после открытия для себя других мест - более красивых, теплых и удобных. К сожалению, из-за модного пристрастия к покупкам по Интернету и просто банальной лени люди часто оказываются в районах откровенно непривлекательных, со скудной флорой вплоть до полупустынь, что особенно часто происходит под напором агрессивных риелторов, которые охотно пользуются неинформированностью покупателей. 

В отличие от некоторых стран, в Испании услуги агентств недвижимости всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за то, что оно нашло покупателя и помогло выполнить сопутствующие покупке формальности. Покупатель не должен платить агентству никаких комиссионных. Если какая-то фирма, ее представительство в другой стране и т.д. пытаются получить комиссионные от покупателя, то это является попыткой "заработать" дополнительные деньги, пользуясь неинформированностью последнего. В таком случае покупателю следует прекратить переговоры и искать другие варианты.

Все документы о покупке покупатель подписывает непосредственно с владельцем недвижимости: с физическим лицом при покупке на вторичном рынке или же со строительной фирмой при приобретении в новостройке. Агентства недвижимости занимаются лишь поиском и подбором вариантов, юридическим сопровождением сделок и сопутствующими формальностями, но не продажей. Единственным исключением, когда покупатель подписывает в нотариальной конторе документы о покупке с агентством, является наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Агентство недвижимости имеет также право подписать от имени продавца предварительный частный контракт купли-продажи (см. ниже п.3 и 4) и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно обычной доверенности от продавца.

Основные этапы выбора и оформления недвижимости

1. С вариантами вилл, коттеджей, апартаментов, квартир и бунгало можно предварительно ознакомиться, например, на нашем сайте. В случае заинтересованности покупателей мы организуем их поездку в Испанию для ознакомления с объектами недвижимости на месте. В Дении мы предлагаем для рассмотрения дополнительные варианты. 

2. После того, как принято решение о покупке, производятся действия, связанные с оформлением сделки купли-продажи. Первым шагом при этом является проверка документов на приобретаемую недвижимость. При покупке объекта на вторичном рынке проверяются следующие основные документы:

- Эскритура (Escritura publica de compraventa) с отметкой о регистрации в государственном регистре собственности, другими словами - документ, подтверждающий право собственности на данную недвижимость и содержащий подробную информацию о ее характеристиках.
- Nota Simple, выписка из государственного регистра собственности, подтверждающая, что на настоящий момент данный объект действительно принадлежит Продавцу, что он не заложен и не находится под арестом.
- Квитанция об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), где также указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость является важным элементом, так как впоследствии на ее основе исчисляются некоторые налоги.
Имеются другие документы, которые также необходимо проверить. 

Если это покупка недвижимости на первичном рынке от фирмы-застройщика, необходимо проверить, оформил ли застройщик документы на новое строительство (Declaracion de obra nueva) и зарегистрирован ли объект в налоговых органах. При покупке апартамента, квартиры и т.д. в новом жилом комплексе необходимо проверить, зарегистрирован ли план застройки в местном муниципалитете.

Если Покупатель хочет сделать покупку с использованием ипотечного кредита, то тщательную проверку всех необходимых документов производит также соответствующий испанский банк.

3. После завершения проверки документов готовится так называемый "частный договор купли-продажи", где указываются намерения продавца и покупателя, цена покупки, условия оплаты, сроки и прочие условия. Такой документ Покупатель подписывает непосредственно с Продавцом или с испанским агентством недвижимости, которое может действовать от имени Продавца по доверенности. Последнее на побережье Испании довольно распространено, т.к. здесь многие собственники являются иностранцами и чаще находятся в своих странах.

В момент подписания "частного договора купли-продажи" Продавец уплачивает задаток в размере 3 - 6 тыс. евро для резервирования выбранного объекта недвижимости. Затем в течение 10 - 15 дней после возвращения домой Продавец уплачивает 10% от полной цены покупки (за вычетом 3 - 6 тыс. евро) путём банковского перевода. После этого выбранный объект окончательно снимается с рынка продаж. Если в дальнейшем по каким-то причинам Покупатель отказывается от сделки, то указанный задаток удерживается в пользу Продавца. И наоборот, в случае отказа Продавца последний обязан выплатить Покупателю неустойку в двойном размере.

При покупке апартамента или квартиры на первичном рынке, в том числе на стадии строительства, фирмой-продавцом могут быть предложены различные варианты оплаты. Это может быть первоначальный платеж при подписании договора в размере  3 - 6 тыс. евро и окончательный расчет в нотариальной конторе при подписании Эскритуры (купчей) и вручении ключей. Или же оплата может быть разбита на несколько этапов. Такой вариант чаше встречается при строительстве вилл и коттеджей.

Частный договор купли-продажи является общепринятым, но не обязательным элементом сделок. При готовности Продавца и Покупателя и наличии всех необходимых документов и средств для оплаты в полном объеме Стороны сразу же могут совершить сделку в нотариальной конторе.

4. Перед осуществлением сделки купли-продажи в нотариальной конторе Покупатель должен получить идентификационный номер иностранца - NIE, который вносится в Эскритуру. С помощью NIE налоговые органы осуществляют контроль за уплатой иностранцами налогов. Поэтому нотариус обязан проверить наличие у Покупателя такого номера и внести его в текст Эскритуры. Заявка на получение NIE оформляется в подразделении Национальной полиции, которое называется Extranjeria. Агентство недвижимости оказывает Покупателю необходимую помощь и содействие. Возможно также подписание Эскритуры и без NIE, но он всё равно должен быть получен в кратчайшие сроки и передан в нотариальную контору, так как без NIE она не может направить Эскритуру на регистрацию в государственный регистр собственности. 

5. Частный договор при покупке недвижимости в Испании лишь отражает намерения Сторон и условия сделки, но не осуществляет переход права собственности от Продавца к Покупателю. Поэтому необходимо подписание нотариального договора (Escritura publica de compraventa) в присутствии испанского нотариуса. Испанские нотариусы - исключительно государственные служащие и призваны следить за соблюдением закона. Именно такой нотариальный акт формально передает Покупателю право собственности на приобретаемую в Испании недвижимость. 
Эскритура может быть оформлена сразу после подписания частного договора купли-продажи, необходимо лишь зарезервировать время в нотариальной конторе. Она также может быть подписана и позже (обычно до 3 месяцев), если Покупателю требуется время для подготовки финансовых средств для окончательного расчета и получения идентификационного номера иностранца NIE.
В момент подписания Эскритуры в нотариальной конторе Покупатель производит окончательный расчет с Продавцом, т.е. оплачивает оставшиеся 90% цены при покупке на вторичном рынке или же соответствующий остаток при покупке в новостройке. Оплата обычно производится банковским чеком, который оформляется в банке непосредственно перед сделкой или днём раньше. В завершении Покупателю вручается так называемая простая копия Эскритуры (Copia Simple), ключи от дома и он становится новым владельцем недвижимости. Сразу же после завершения сделки нотариальная контора официально информирует об этом государственный регистр собственности по электронным каналам связи. Это делается для исключения возможности мошенничества в период до момента государственной регистрации Эскритуры. 

В случае если покупка дома или кваритры осуществляется с использованием ипотечного кредита, третьим участником сделки становится банк. Покупатель открывает счёт в этом банке, представляет документы, необходимые для получения ипотеки, и переводит в банк недостающую сумму. Затем в нотариальной конторе наряду с Эскритурой купли-продажи Покупатель также подписывает договор с банком об ипотечном кредитовании. В этот момент окончательный расчет с Продавцом производит представитель банка.

6. После этого приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя Покупателя в государственном регистре собственности, куда и направляется соответствующий экземпляр нотариального акта. Процесс регистрации обычно длится 1-2 месяца, после его завершения Покупатель получает копию Эскритуры с отметкой о государственной регистрации сделки.

7. В ходе сделки должны быть уплачены определенные налоги и сборы. Если покупка производится на вторичном рынке, Покупатель платит налог, связанный с переходом права собственности на недвижимость в размере 7% от декларируемой цены покупки, т.е. указанной в купчей. Кроме того, хотя закон это не регламентирует, сложилась определенная практика в отношении других платежей. Покупатель обычно платит нотариальный сбор по официальной шкале расценок (в среднем несколько сот евро) и пошлину за регистрацию приобретенной собственности в государственном регистре, которая также рассчитывается по специальной шкале и размер которой немного меньше нотариального сбора. Продавец обычно уплачивает муниципальный налог (Plus Valia), связанный с увеличением стоимости земельного участка под объектом с момента его последней продажи. В случае покупки апартамента, квартиры или бунгало этот налог незначительный. При приобретении усадьбы или виллы с большим земельным участком, особенно через много лет после ее последней продажи, он может составлять несколько процентов от её цены.
Однако, по договоренности Сторон порядок оплаты пошлин и сборов может быть иным. 
Если это покупка новой недвижимости на первичном рынке у фирмы-продавца, имеются лишь незначительные различия.