Рекомендации: что полезно учесть при покупке недвижимости

Для выбора и приобретения недвижимой собственности в Испании лучше всего обращаться к местному агентству, которое давно работает на этом рынке, хорошо известно местным нотариусам и банкам и которое лично знает все предлагаемые вам объекты недвижимости. Это позволит избежать проблем, в том числе серьёзных, а также потерь денег на оплату фирм-посредников.

Одной из распространенных ошибок являются попытки выбрать свой будущий дом по фотографиям в Интернете. Фотографии не дают полного представления об объекте и особенно о его окружении. Поэтому очень важно лично посетить различные районы и составить о них своё собственное мнение. В противном случае возможно глубокое разочарование в будущем после открытия для себя других мест – более красивых, теплых и удобных.
К сожалению, из-за модного пристрастия к покупкам по Интернету люди часто оказываются в районах откровенно непривлекательных, со скудной флорой вплоть до полупустынь, что особенно часто происходит под напором агрессивных риелторов, которые охотно пользуются неинформированностью людей.

В отличии от некоторых стран, в Испании услуги риелторских агентств всегда оплачивает продавец. Именно продавец платит агентству комиссионные за то, что оно нашло покупателя и помогло выполнить все необходимые формальности. Покупатель не обязан платить агентству никаких комиссионных. Если какая-то местная фирма или её представительство в другой стране пытаются получить комиссионные от покупателя, то это является попыткой обмана покупателя, пользуясь его неосведомлённостью.

Перед принятием решения о приобретении выбранного объекта нужно проверить документы. В случае объекта на вторичном рынке проверяются следующие основные документы:

– Эскритура (Escritura publica de compraventa) с отметкой о регистрации в Регистре собственности, другими словами – документ, подтверждающий право собственности на данную недвижимость и содержащий подробную информацию о ее характеристиках.
– Nota Simple, выписка из Регистра собственности, подтверждающая, что на настоящий момент данный объект действительно принадлежит Продавцу, что он не заложен и не находится под арестом.
– Квитанция об уплате ежегодного муниципального налога на недвижимость (IBI), где также указывается кадастровый учетный номер объекта и его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость является важным элементом, так как впоследствии на ее основе исчисляются некоторые налоги.
Имеются другие документы, которые также необходимо проверить.

Если это покупка на первичном рынке от фирмы-застройщика, надо проверить, оформил ли застройщик документы на новое строительство (Declaracion de obra nueva) и зарегистрирован ли объект в налоговых органах. При покупке апартамента или квартиры в новом жилом комплексе необходимо проверить, зарегистрирован ли план застройки в местном муниципалитете.

Если покупатель оформляет для покупки ипотечный кредит в испанском банке, то тщательную проверку всех необходимых документов производит также банк. Кстати, это будет практически полной гарантией, что всё в порядке.

Договор купли-продажи покупатель подписывает в нотариальной конторе непосредственно с владельцем недвижимости: с физическим лицом (на вторичном рынке) или же со строительной фирмой при приобретении в новостройке. Агентства недвижимости занимаются лишь поиском и подбором вариантов, юридическим сопровождением сделок и сопутствующими формальностями, но не продажей. Единственным исключением, когда покупатель может подписать в нотариальной конторе документ купли-продажи с риелтором, является наличие у последнего нотариальной доверенности от продавца на право совершить сделку от его имени. Без такой доверенности агентство недвижимости имеет лишь право подписать от имени продавца предварительный так называемый “частный договор купли-продажи” и принять авансовый платеж. В этом случае достаточно простого письменного разрешения от продавца. “Частный договор купли-продажи” – это соглашение обеих сторон о цене, сроках, порядке платежей и дальнейших действий. Он является общепринятым, но не обязательным элементом сделок. При готовности продавца и покупателя и наличии всех необходимых документов и средств для оплаты в полном объеме Стороны сразу же могут совершить сделку в нотариальной конторе.

Покупатель становится полноправным собственником и получает ключи от дома сразу же после подписания нотариальной Эскритуры (купчей) в присутствии нотариуса. Именно в этот момент происходит переход права собственности от продавца к покупателю. Последующая регистрация покупки в испанском Регистре собственности является лишь необходимой формальностью.

После завершения сделки купли-продажи у нотариуса приобретенная недвижимость должна быть зарегистрирована на имя покупателя в Регистре собственности, куда и направляется соответствующий экземпляр нотариального акта. Процесс регистрации обычно длится 1-2 месяца, после его завершения покупатель получает экземпляр зарегистрированной Эскритуры.

В ходе сделки должны быть уплачены определенные налоги и сборы, подробности на этой странице.